Schon im August übte der Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) heftige Kritik an der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie und forderte dringend Nachbesserungen bei der Umsetzung in nationales Recht.

Der IVD vertritt die Interessen seiner Mitglieder aus der Bau- und Immobilienwirtschaft. Dieses Gesetz betrifft jedoch so viele Kleininvestoren und Häuslebauer, dass die IVD-Interessen in vielen Fällen identisch mit jenen der Kleininvestoren sein dürften.

Nun hat der IVD in einem Positionspapier noch deutlicher Stellung bezogen und bezweifelt die Grundgesetzkonformität der neuen Vorschrift.

Aus Sicht des IVD stellt die Neuregelung eine verfassungswidrige Altersdiskriminierung dar, weil Menschen, die über 60 Jahre alt sind, keinen Kredit mehr bekommen. Ursache ist die Formulierung in dem neu geschaffenen §§ 505a Abs. 1 BGB und 18a Abs. 1 KWG, nach denen ein Kredit nur vergeben werden darf, wenn wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer den Kredit vertragsgemäß erfüllen wird. Dies verstehen die Banken so, dass die Laufzeit des Darlehens nicht länger sein darf als die statistische Lebenserwartung des Darlehensnehmers.

"Die EU-Richtlinie ist jedoch weniger streng und verlangt in Kapitel 6 Absatz 5 nur, dass das Darlehen vertragsgemäß erfüllt wird. Aufgrund dieser im Passiv gehaltenen Formulierung ist es unerheblich, ob dies der Darlehensnehmer selbst ist oder sein Erbe. Um die Kreditklemme zu lösen, sollte der Gesetzgeber deshalb die Formulierung in der EU-Richtlinie wörtlich übernehmen", sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD. Dann würde es ausreichen, wenn der Darlehensnehmer wahrscheinlich in der Lage sein wird, das Darlehen bis zu seinem Lebensende zu erfüllen. Nach seinem Tod könnte die Bedienung des Darlehens auch durch einen Erben, einen Bürgen oder eine Lebensversicherung erfolgen. Die Bank würde also durch entsprechende Sicherheiten vor einem Ausfall des Kredites geschützt werden. Laut IVD verlangt der Verbraucherschutz nicht, den Verstorbenen davor zu schützen, dass das Darlehen von seinen Erben bedient werden muss.

Ebenso werden derzeit junge Paare mit Kinderwunsch benachteiligt. Bei ihnen prüft die Bank das Einkommen der nächsten 30 Jahre. Die Kreditgeber befürchten, dass ein Partner bald nicht mehr arbeitet und, dass der andere das Darlehen alleine nicht bedienen kann.

"Die seit März geltenden neuen Vorschriften zur Kreditvergabe verursachen große Unsicherheit. Der Gesetzgeber muss schnellstmöglich nachbessern. Hierzu würde es genügen, wenn er wie beschrieben die Regelung der EU-Richtlinie einfach wörtlich übernimmt", so Schick. Der IVD-Präsident erinnert in diesem Zusammenhang an die drängenden Probleme der Zukunft: Altersarmut durch Rentenlöcher, Wohnungsknappheit in Ballungsräumen aber auch die Energiewende in Form von Modernisierungen. "Wir brauchen eine höhere Eigentumsquote. Jetzt die Kreditvergabe beim Erwerb von Wohneigentum zu bremsen, ist unverantwortlich und gleicht einem Diätplan in Zeiten der Hungersnot."

Im Detail verstoße die die geltende Regelung demnach in § 505 a Abs. 1 BGB und § 18 a Abs. 1 KWG gegen das Grundgesetz, weil ältere Menschen in einer Weise diskriminiert werden, die sachlich nicht gerechtfertigt ist. Der Gleichbehandlungsgrundsatz des Artikels 3 des Grundgesetzes verlangt, dass alle Menschen von dem Gesetz gleich behandelt werden. Eine solche Diskriminierung verstoße jedoch gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz des Absatzes 1 in Art. 3 GG. Die Benachteiligung älterer Menschen sei nicht gerechtfertigt, weil kein Grund bestünde, diese vor einer Darlehensaufnahme im Alter zu bewahren. Die müssen nicht davor geschützt werden, im Alter keine Schulden zu hinterlassen. Der Kreditgeber müsse lediglich dafür sorgen, dass er selbst geschützt und seine Darlehensforderung ausreichend gesichert sei, wenn der Darlehensnehmer vor Tilgung des Darlehens verstirbt. Dies würde im Ergebnis auch den Erben und den Nachlass ausreichend schützen. Bei selbstgenutzten Immobilien könnte dies – wie bisher – beispielsweise durch eine Risikolebensversicherung geschehen.

Der Gesetzgeber sei daher verpflichtet, die Vorschriften der §§ 505 a Abs. 1 BGB und des § 18 a KWG in der Weise zu ändern, dass ältere Menschen nicht benachteiligt würden. Hierzu würde es ausreichen, wenn der Gesetzgeber die in der EU-Richtlinie verwendete Formulierung wörtlich übernähme.

Kapitel 6 Absatz 5 der Richtlinie heißt es hierzu nämlich wie folgt:

Die Mitgliedstaaten müssen sicherstellen, dass „der Kreditgeber dem Verbraucher den Kredit nur bereitstellt, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass es wahrscheinlich ist, dass die Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Kreditvertrag in der gemäß diesem Vertrag vorgeschriebenen Weise erfüllt werden“.

Nicht erforderlich ist danach, dass der Darlehensnehmer höchstpersönlich den Vertrag bis zu seinem Ende erfüllt. Ist nach der statistischen Lebenserwartung wahrscheinlich, dass der Darlehensnehmer das Ende der Vertragslaufzeit nicht erlebt, darf danach die Bank das Darlehen vergeben, wenn wahrscheinlich ist, dass der Erbe – oder ein Bürge oder eine Versicherung – das Darlehen vertragsgemäß erfüllt. Z. B. könnte wahrscheinlich sein, dass der Erbe den Kredit aus den Mieteinnahmen der ererbten Immobilie – oder deren Verkaufserlös – vertragsgemäß bedient. Außerdem ist die Bank durch die Grundschuldeintragung gesichert.

Wahrscheinlich würde ein Gericht, wenn es mit der Frage befasst würde, bereits die derzeitige Formulierung in dieser Weise auslegen, weil dies dem Sinn und Zweck des Gesetzes sowie der EU-Richtlinie entspricht und jede andere Auslegung verfassungswidrig wäre. Denn nach dem Sinn der Regelung kann es nicht darauf ankommen, ob der Darlehensnehmer das Darlehen höchstpersönlich vertragsgemäß bedienen wird, sondern ob die sich aus dem Darlehensvertrag ergebenden Verpflichtungen vertragsgemäß erfüllt werden. Auf eine entsprechende Gerichtsentscheidung können jedoch weder die Banken noch die Darlehensnehmer warten.

Vermietete Immobilie

Wird das Darlehen zur Investition in eine vermietete Immobilie verwendet, so finden die besonderen Schutzvorschriften für Verbraucherkredite normalerweise schon deshalb keine Anwendung, weil Vermieter nicht Verbraucher, sondern Unternehmer sind. Die Regelungen über Verbraucherkredite finden nur dann Anwendung, wenn es sich um „Kleinvermieter“ handelt, die im Geschäftsverkehr unerfahren sind.

Der Begriff des Verbrauchers ist für das BGB in § 13 BGB definiert. Nach dieser Vorschrift ist Verbraucher jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann. Gemäß § 14 BGB ist dagegen Unternehmer eine natürliche oder juristische Person, oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt.

Vermieter sind nur dann Unternehmer, wenn ihre Vermietertätigkeit über die reine Vermögensverwaltung hinaus Erwerbszwecke verfolgt. Im Mietrecht wird das von den Gerichten angenommen, wenn ihre Vermietertätigkeit eine bestimmte Größe erreicht hat. Als Faustformel kann man hier von der dauernden Vermietertätigkeit von 8 – 10 Wohnungen ausgehen .

Andere Gerichte stellen darauf ab, dass ihre Vermietertätigkeit einen solchen Umfang erreicht hat, dass sie dafür ein Büro benötigen und dies nicht mehr ohne weiteres an ihrem eigenen Wohnzimmertisch erledigen.

Stellt man auch auf den Sinn der §§ 505 a BGB als Schutzvorschriften für den Verbraucher ab, so sind Vermieter im Rahmen dieser Vorschriften nur dann als Verbraucher zu behandeln, wenn sie „Kleinvermieter“ sind und lediglich bis zu drei Wohnungen vermieten. Vermieter, die mehr Wohnungen vermieten, sind im Hinblick auf Immobilien nicht unerfahren und bedürfen deshalb nicht des Schutzes der §§ 505 a ff BGB.

Für den Erwerb vermieteter Immobilien könnte der Gesetzgeber dieses Problem lösen, indem er von der Öffnungsklausel in Kapitel 6 Artikel 3 Abs. 3 b der EU-Richtlinie Gebrauch macht und Kredite für zum Erwerb von Immobilien, die nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, von den Regularien ausnimmt.

Selbstgenutzte Immobilie

Handelt es sich um eine selbstgenutzte Immobilie, finden die Vorschriften über Verbraucherkredite dagegen in jedem Fall Anwendung. Hier stellt sich daher die oben dargestellte Problematik in voller Schärfe. Personen, die älter als 60 Jahre sind, könnten daher nach dem jetzigen Verständnis der Neuregelung keinen Kredit erhalten, um eine selbstgenutzte Wohnung zu erwerben oder in diese zu investieren. Dies gilt selbst dann, wenn sie ausreichende Sicherheiten stellen oder eine Risikolebensversicherung abschließen. Damit wäre es älteren Menschen im Ergebnis unmöglich, energetische Sanierungsmaßnahmen an ihrer Eigentumswohnung oder ihrem Einfamilienhaus durchzuführen. Nur wohlhabende Menschen, die dafür keinen Kredit brauchen, könnten sich dies leisten. Für normale Rentner ist damit die Energiewende nicht finanzierbar.

Dies gilt selbst dann, wenn der Eigentümer der selbstgenutzten Immobilie zur Besicherung des Darlehens keine Grundschuld auf seinem Grundstück eintragen lässt, sondern andere Sicherheiten gewährt wie etwa ein Aktienpaket.

Kredite zur Wohnungssanierung an Personen, die bereits älter als 60 Jahre sind, dürften ebenfalls nicht gewährt werden. Denn bei diesen Personen dürften aufgrund der amtlichen Sterbestatistik erheblichen Zweifel daran bestehen, dass sie den Vertrag vertragsgemäß – bis zum Ende der Vertragslaufzeit – erfüllen.

Die EU-Richtlinie sieht jedoch die Möglichkeit vor, eine Ausnahme zu schaffen, wenn der Kredit nicht mehr als 75.000 Euro beträgt. Wenn der Gesetzgeber die Energiewende nicht blockieren will, muss er davon Gebrauch machen.

Da der Immobilienmarkt nicht mehr über die Geldnachfrage und die Zinskosten geregelt werden kann, da die EZB sich der Inflationierung verschrieben hat, ist es nachvollziehbar und grundsätzlich sinnvoll, die Luft auf andere Weise aus der wachsenden Immobilienblase entweichen zu lassen. Das sollte mit der EU-Wohnimmobilienkreditrichtline erreicht werden.

So wie es bisher aussieht, ist unser Justizminister weit über das Ziel hinausgeschossen ohne die negativen Konsequenzen dieser Übertreibung zu erfassen.